撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
房地产中介巨头我爱我家再度亏损。
2026年1月31日，我爱我家披露2025年度业绩预告，公告显示，其预计2025年归属于母公司股东的净亏损约为7000万元至9000万元；扣除非经常性损益后的净亏损约3000万元至5000万元。
在杠杆游戏印象里，这是我爱我家自2022、2023年之后，再次跌入亏损区间。而这一次，情况也有点不一样。
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对于2025年亏损原因，我爱我家在业绩预告里进行了详细说明，主要有三点，合计影响金额约1.2亿元。
其一，投资性房地产公允价值变动带来的冲击。
受房地产市场整体估值下行影响，依据谨慎性原则及会计准则要求，我爱我家预计对自持的昆明及上海地区部分投资性房地产计提公允价值变动及投资损失约5000万元。
值得注意的是，此项会计处理仅为资产账面价值的调整，不会影响公司的经营性现金流和实际运营能力。
其二，应收账款减值准备计提的影响。
面对新房市场的持续挑战，我爱我家采取了更为谨慎的应收账款管理制度。根据《企业会计准则》及公司会计政策规定，我爱我家预计对应收账款计提减值准备约4000万元。
其三，固定资产折旧增加的影响。我爱我家总部大楼于2024年重新装修完工并转入固定资产核算，按照会计准则相关要求，该固定资产自2025年起开始计提折旧，预计全年相关折旧费用约3000万元。
除上述核心因素外，2025年二手房价格的一定程度下降，也对我爱我家经纪业务的交易金额和佣金收入产生了阶段性负面影响。
可以看到，我爱我家披露的三项导致亏损的原因基本和业务无关，都是财务方面的。杠杆游戏简单计算了下，剥离这些会计处理影响后，我爱我家主营业务似乎仍能维持微利，但相比2024年的盈利能力是大打折扣。
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另外杠杆游戏看到，我爱我家2025年前三季度时间是盈利的。1-3季度归属净利润分别为627.1万元、3213万元、392.7万元。前三季度累计盈利已超4232万元。
图表来源|东方财富（特此感谢）然而，我爱我家全年却预告亏损7000万至9000万。尽管公告披露了约1.2亿元的会计处理影响，但减掉这部分之后的全年盈利也仅为5000万—3000万元。
这意味着我爱我家第四季度主营业务方面基本是不赚钱的。
将时间线拉长，实际上在房地产行业这几年的筑底期，我爱我家的业绩着实波动剧烈，远谈不上稳健。
根据其历史财务数据，我爱我家在2020年尚能盈利3.12亿元；2021年，盈利大幅缩水至1.66亿元；到了2022年和2023年，则连续两年陷入深度亏损，分别巨亏3.097亿元和8.483亿元。
进入2024年，我爱我家似乎上演了一出“绝地反击”，实现归属净利润7341万元，同比增长高达108.65%，扣非净利润也扭亏为盈至4142万元。
这一度被市场解读为行业触底反弹或公司内部改革见效的积极信号。
图表来源|东方财富（特此感谢）然而，2025年的业绩预告打破了这短暂的乐观：从盈利7341万到预亏最高9000万。
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回顾2025年的房地产市场，面对市场的深度调整，这一年成为调控政策密集出台与深化调整的一年。
政策总基调的核心目标转向了防风险、稳市场、促转型。高层各部门也打出了一套政策组合拳，这里就不展开讲。
落地到我爱我家，在杠杆游戏看来，这对其而言是一场复杂的博弈。
一方面政策的“托举”为其核心业务提供了宝贵的喘息之机和复苏动力，使其在成交量和佣金率上展现出一定韧性。
另一边，市场整体的深度调整，特别是房价的下行，又构成了挥之不去的阴影，限制了其收入和利润的想象空间，并放大了资产重估和信用风险等非经营性因素的负面冲击。
更深层次的挑战在于其传统商业模式的先天脆弱性。高度依赖人海战术和线下门店，导致了高昂的固定成本和刚性支出。
市场繁荣时，规模即利润；市场转冷时，规模即成包袱。
尽管我爱我家持续推动“优化组织架构、强化成本管控”，但在行业系统性下行面前，这些内生性改革的边际效益正在递减。
此外，曾被寄予厚望的新房分销业务，随着开发商流动性危机频发，已从增长引擎转变为风险源头。
展望2026年及以后，在杠杆游戏看来，我爱我家的航程将取决于两大变量：
一是中国房地产市场能否成功“软着陆”，实现平稳健康发展；
二是在此过程中，我爱我家能否成功地将自身的品牌、网络、人才和数字化优势，转化为持续的盈利能力和市场份额的提升。
对于我爱我家而言，亏损数字的背后，是房地产中介行业在历史洪流中的一次剧烈颠簸，也是传统商业模式在时代转折点经受的严峻压力测试。
寒冬虽冷，但坚守主业、苦练内功的企业，总能等到冰雪消融、春暖花开的那一天。
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